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Fabrice Haiat, diplômé de l'Ecole Centrale Paris, ancien consultant chez McKinsey, a créé Vizelia pour superviser la mise en oeuvre de divers produits et services liant les nouvelles technologies et l'immobilier...
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Les "baux verts": un bouleversement dans l'immobilier


lundi 23 aoűt 2010

L’arrivée en France des baux verts, via le Grenelle 2, est synonyme de bouleversements pour les acteurs de l’immobilier professionnel. Les changements structurels et comportementaux qu’ils impliquent peuvent être accompagnés par de nouvelles solutions technologiques.




Au bail qui régit traditionnellement les relations entre le locataire et le propriétaire, viendra bientôt se greffer une annexe verte ou bail vert pour établir de nouvelles règles de fonctionnement, dans une logique d'amélioration des performances énergétiques des immeubles. (ndlr: le "bail vert» -«green lease» en anglais- intègre dans le bail des clauses contraignantes en matière de performance énergétique, d'élimination des déchets, d'entretien de l'immeuble, d'emploi de matériaux «durables» pour l'aménagement des locaux, etc...) 

Mais ces baux verts, qui arrivent progressivement en France sont d'ores et déjà perçus comme une lourdeur administrative supplémentaire. À tort. S'ils sont précédés d'une réflexion environnementale, accompagnés de principes éducatifs, et soutenus par des outils technologiques dédiés, ils apportent une réelle plus-value.

Les problématiques environnementales appliquées aux locaux professionnels sont encore mal appréhendées
Les bénéfices d'une gestion environnementale des bâtiments ont souvent été sous-estimés.

- Pour les propriétaires, une gestion environnementale active apporte pourtant une sensible amélioration de la rentabilité des immeubles, aujourd'hui mieux prise en compte au travers du concept de la Green Value. L'adoption d'un bail vert contribue à une meilleure attractivité des locaux, moins de turnover des locataires et donc une optimisation des cash-flows.

- Du côté des locataires, ces nouvelles conventions apportent également une diminution des charges, de meilleures conditions de travail pour les employés et contribuent à une image plus verte de l'entreprise.

Malgré cette plus-value indéniable, les premiers baux verts ont montré leurs limites par manque de structures : ils ne reposaient pas sur des principes clairs et contrôlables. Si l'on souhaitait faire un parallèle en prenant l'exemple de la limitation de vitesse, les acteurs en cause seraient des conducteurs au volant de voitures sans compteurs de vitesse.

Des Comités Verts pour coordonner les différents acteurs

Outre l'absence de cadre légal, les baux verts souffrent également du manque de coordination des différents intervenants, qu'il s'agisse des propriétaires, gestionnaires de biens, prestataires multi-techniques, locataires et employés.

Des Comités Verts sont nécessaires pour réunir tous ces intervenants autour d'une problématique environnementale commune. Il faut définir les obligations de chacun, identifier les pistes d'amélioration et mesurer les progrès.

La solution : une boîte noire technologique.

Aujourd'hui les démarches de baux verts sont trop rares. Or les technologies de l'information peuvent jouer un rôle clé et éviter la création d'une bulle sans lendemain.

Les dépenses énergétiques des locaux professionnels atteignent en moyenne 37€ par mètre carré et par an. Concrètement, les critères environnementaux sont : la régulation thermique, l'exploitation des installations et l'éducation des utilisateurs.

La définition, la mesure et le suivi d'indicateurs dédiés à ces critères permettent de réduire cette facture de plus de 20%. La solution existe, elle réside dans l'automatisation des processus de contrôle via une plateforme technologique unique.

En effet, les technologies de l'information peuvent servir à la collecte et à l'analyse technique des informations, mais aussi à leur partage. Les nouvelles technologies permettent la création de portails web de suivi énergétique, adaptés à chaque utilisateur. La démocratisation d'Internet et la large diffusion des nouveaux terminaux mobiles (smartphones) sont autant d'éléments qui favorisent l'adoption de ce type de solutions, rendant accessible à tous une information auparavant confidentielle.

Vers une généralisation des baux verts ?

Lorsque l'on sait qu'en France le secteur du bâtiment est responsable de 25% des émissions de gaz à effet de serre et consomme plus de 40% de l'énergie finale, la généralisation des baux verts semble salvatrice et nécessaire.

Ce sont les grandes entreprises qui ont le pouvoir de donner l'élan indispensable à cette généralisation. C'est alors que pourra advenir la standardisation des baux verts via un cadre légal, définissant clairement les implications pour tous les acteurs, et mettant en place un dispositif de suivi des règles contractuelles.
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Fabrice Haiat, diplômé de l'Ecole Centrale Paris, ancien consultant chez McKinsey, a créé Vizelia pour superviser la mise en oeuvre de divers produits et services liant les nouvelles technologies et l'immobilier...

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